İlkin mənzil bazarı üzrə hesabat, mart 2016

Bakı şəhəri üzrə ilkin yaşayış mənzil bazarının ümumi tendensiyası

Son fevral ayı üzrə müşahidələr göstərir ki, ilkin yaşayış mənzil bazarında satışa təklif olunan “pod moyak” yaşayış mənzillərinin hesablanmış orta təklif qiyməti ABŞ dolları ilə ifadədə 661 $/кv.m-dən 13.7% artaraq 752 $/кv.m-ə qədər, milli valyuta ilə isə ay ərzində 1025 AZN/кv.m-dən artaraq 1166 AZN/кv.m bəndində qərarlaşmışdır.

Bazarın bu seqmenti üzrə təklif edilən mənzillərin əksər hissəsi 800 $/kv.m qiymətindən aşağı olan ucuz mənzillərdir, bu dəyərdə olan mənzillər ümumi portfelin 60.7%-ni təşkil edir və qeydə alınan orta bazar qiyməti 561 $/kv.m-dir. Ümumi təklif portfelinin 33.0%-ni 800-1200 $/kv.m qiymət diapazonu arasında yerləşən mənzillərin payına düşür. Bu qiymət diapazonunda qeydə alınan orta bazar qiyməti 950 $/kv.m-dir. Bazardakı bahalı mənzillər, yəni hər kvadrat metrinin dəyəri  1200 $/kv.m-dən çox olan mənzillərin bazardakı payı isə 6.3% təşkil edir. Bahalı növ mənzillərdə qeydə alınan orta bazar qiyməti isə 1567 $/kv.m təşkil etmişdir.


Qiymət diapazonu



2016-cı ilin fevral ayında mənzil alqı-satqılarının sayında ötən aya nisbətən canlanma müşahidə edilmişdir ki, buda öz növbəsində təklif portfelinin artmasına gətirib çıxartmışdır. Ümumilikdə ilkin mənzil bazarında təklif həcmi 116% artmışdır. Son yanvar ayında ümumi təkliflərin sayı 294 olduğu halda, bu rəqəm fevral ayında 636 təşkil edib. Qeydə alınan ümumi təkliflərin sayı ötən ilin müvafiq ayı ilə müqayisədə isə -18.4% azalıb. Son bir il ərzində bazara satış üçün təklif edilən ilkin yaşayış mənzillərinin maksimal həcmi 2015-ci ilin fevral ayında qeydə alınıb.

 

Təklif həcmi

Ekspozisiya müddəti son fevral ayında ortalama 185 gün təşkil etmişdir ki, buda öz növbəsində ötən yanvar ayından -6.1% aşağı göstəricidir. Ekspozisiya müddətinin nisbətən aşağı düşməsinə səbəb kimi, ilkin mənzil bazarında aktivliyin artmasını göstərmək olar. Alıcıların sayında son ayda artım olduğundan, ilkin mənzil bazarının aktivliyi ötən aya nisbətən 6.4% artmışdır.

Ekspozisiya müddəti, gün

İlkin mənzil bazarında təklif edilən mənzillərin otaq strukturna gəldikdə, əvvəllər də, olduğu kimi ümumi təklif payında daha çox iki və üç otaqlı mənzillər üstünlük təşkil edirlər. Fevral ayında onların ümumi birgə payı 69,9% təşkil edib.

 

Mənzillərin otaq strukturu üzrə təklif portfeli, %

Hesabat ayı üzrə təklif portfelində satışa çıxarılan “pod moyak” mənzillərin sayında Yasamal rayonu aparıcı mövqe tutur, şəhər üzrə olan ümumi təklif portfelinin 20.1% təşkil edir. Növbəti böyük paya malik olan rayonlar isə Nəsimi və Xətai rayonlarıdır ki, hər biri ümumi təklif portfelinin 17.5%-ni təşkil edir. Təklif üzrə ən az paya sahib olan rayonlar isə Xəzər və Qaradağ rayonları qeydə alınmışdır.

Rayonlar üzrə təklif portfeli strukturu, %

Ötən ay ərzində ilkin mənzil bazarında bütün növ otaqlı mənzillərin orta təklif qiymətində artım müşahidə edilib. Birotaqlı mənzillərin orta təklif qiyməti ay ərzində 10.4% artaraq 682 $, ikiotaqlı mənzillərin orta təklif qiyməti 10.6% artaraq 754 $, üçotaqlı mənzillərin orta təklif qiyməti isə 9.1% artaraq 741 $ təşkil etmişdir. Son ayda otaqlar üzrə qiymətlərin bu həddə artmasına səbəb kimi, əmlak bazarındakı passivliyin aktivlik ilə əvəz olunması ilə yanaşı bazarda təklif olunan ucuz mənzillərin satılaraq satışdan çıxarılmasını göstərmək olar.

 

Otaqlar üzrə qiymətlər, $/kv.m

Yuxardakı cədvəldən də görsəndiyi kimi, mənzillərin ümumi qiymətlərində ötən ayla müqayisədə artım olmadığı halda, kv.m görə qiymətində artım müşahidə edilmişdir, bu da ilkin mənzil bazarında moda əmsalının artması ilə əlaqələndirilir.

 

Son ayda bаzаrdа təklif olunan “pod moyak” mənzillərin ümumi orta sahəsi 6.7% artaraq 113.6 kv.m təşkil edib. Otaqlar üzrə isə bir otaqlı mənzilin ümumi sahəsi ortalama 55.0, iki otaqlı 96.0, üç otaqlı 128.3, dörd və beş otaqlı mənzillərdə isə müvafiq olaraq orta sahə 182.0 və 230.0 kv.m qeydə alınmışdır.

 

İlkin yaşayış mənzil bazarında kvadrat metrin qiymətinə görə təklif olunan ən bahalı mənzil 5 otaqlı təmirsiz mənzildə qeydə alınmışdır. Nəsimi rayonunda, “Cavanşir” körpüsünün yaxınlığında yerləşən 235 kv.m sahəyə malik olan, tam təmirsiz mənzilin kvadrat metrinin satışa təklif olunan ilkin qiyməti 2528 USD təşkil etmişdir. Ən ucuz mənzil isə Suraxanı rayonu, “Yeni Günəşli” qəsəbəsində qeydə alınmışdır. Ümumi sahəsi 108 kv.m olan 3 otaqlı yeni tikili mənzil bazara 269 USD/kv.m qiyməti ilə təklif edilmişdir.

 

Zonalar üzrə orta qiymət, $/kv.m

Rayonlar üzrə orta bazar qiymətləri aşağıdakı kimi formalaşıb:

Ay ərzində təklif qiyməti ən çox artım Binəqədi və Nərimanov rayonlarında müşahidə edilib, azalma isə yalnız iki rayonda, Nizami və Sabunçu rayonlarında qeydə alınıb. Ötən fevral ayında aktivlik əmsalına görə ən cəlbedici rayonlar Nəsimi, Yasamal və Xətai rayonları olub. Ilkin mənzil bazarında qiymət indeksi yanvar ayı ilə müqayisədə bu ay 0.05 bənd artaraq 4.15 bəndində qərarlaşıb. 

Bazarda mənzillərin 1 kv.m-in orta qiymətindən (752 ABŞ dolları) aşağı olan mənzillər ümumi portfеldə daha çoх paya, yəni 53.8%-ə malikdir. Bazara təklif olunan yeni tikili mənzillərin orta otaq göstəricisi 2.5, orta sahə göstəricisi 113.6 kv.m, hər otağın orta satış qiyməti 35 680 ABŞ dolları, mənzilin orta qiyməti isə 89 200 ABŞ dolları təşkil еdib.

 

“MBA Ltd” qiymətləndirmə və konsaltinq şirkətinin monitorinq qrupu.